Özak GYO geçtiğimiz hafta gerçekleştirdiği analist toplantısında geleceğe ilişkin projelerini paylaştı. Şirket, 2016 yılında Büyükyalı karma projesiyle güçlü nakit akışı üreterek, net aktif değerinin büyümesini sağlamayı hedefliyor. Projenin finansallar üzerindeki etkisi 2019 yılından itibaren belirgin hale gelecek. Özak GYO'nun 2015 sonu net aktif değerine göre %56 iskontosu bulunurken (hisse başına 4,88 TL), Şirket hisseleri 2016 hedef net aktif değerine (hisse başına 5,31TL) göre %60 iskontoda bulunuyor.
Şirket 15 Mart itibarıyla BIST'te işlem gören GYO'lar arasında 533 milyon TL piyasa değeriyle 10. sırada bulunuyor.
| Gelir Tablosu (TL milyon) | 2015 | | | 2014 | | | | | Yıllık Değ. | | | | |
| Ciro | 184 | | | 383 | | | | | -52% | | | | |
| Brüt Kar | 61 | | | 129 | | | | | -53% | | | | |
| Brüt Kar Marjı | 33.3% | | | 33.8% | | | | | | | | | |
| VAFÖK | 54 | | | 114 | | | | | -53% | | | | |
| VAFÖK Marjı | 29.4% | | | 29.7% | | | | | | | | | |
| Net Kar | 192 | | | 220 | | | | | -13% | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | |
Borç Pozisyonu (TL milyon) | 4Ç15 | | 3Ç15 | | | 2Ç15 | | 1Ç15 | | 4Ç14 | | | |
| Net Borç | 357 | | 336 | | | 331 | | 345 | | 292 | | | |
| Döviz Pozisyonu | -134 | | -94 | | | -140 | | -175 | | -121 | | | |
| | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | |
Şirketin operasyonel olan ve kira geliri üreten 5 ana varlığı bulunmaktadır. Şirket, ofis, perakende, otel ve konut dahil olmak üzere çeşitlendirilmiş bir kira geliri portföyüne sahiptir. Özak GYO, portföyünde bulunan gayrimenkullerden %5,7 kira getirisiyle (ekspertiz değerlerinden) yıllık 60,9 milyon TL kira getiri elde etmektedir. Şirketin, Antalya'da bulunan ve %54 dolulukla çalışan Ela Quality Resort Hotel'i toplam kira gelirinin %40'ını oluşturmaktadır. Ortalama 5 yıllık kiralama periyodundaki sözleşmelerin yıllık kira artışı ortalama TÜFE'ye göre belirlenmektedir. 2015 yılı sonu itibarıyla kira gelirlerinin %94'ü yabancı para (%16 euro, %78 dolar) kalan kısmı ise TL bazındadır.
| Gayrimenkul Portföyü | Tip | Yer | Kiralanabilir Alan (m2) | Ekspertiz Değeri (TL milyon ) | Doluluk | Yıllık Kira geliri (TL milyon) |
| 34 Portall Plaza | Ofis | İstanbul | 77,291 | 251.2 | 100% | 14.4 |
| İş İstanbul 34 | Ofis | İstanbul | 21,405 | 116.9 | 85% | 4.9 |
| Bulvar-216 | Perakende | İstanbul | 10,717 | 223.9 | 87% | 11.6 |
| Metro Gross M. | Perakende | İstanbul | 19,280 | 94.1 | 100% | 5.4 |
| Ela Quality Resort | Hotel | Antalya | 98,712 | 378.0 | 54% | 24.6 |
| Toplam | | | 227,405 | 1,064.1 | | 60.9 |
2'si büyük ölçekli olmak üzere 7 proje gündemde: Büyükyalı (İstanbul) ve Alsancak (İzmir) projeleri önümüzdeki dönemde Özak GYO'yu yeni bir boyuta taşıyabilir. Bu iki proje tamamlandığında, kârlılığın oldukça güçlü bir şekilde artması bekleniyor. Şirket bu iki projenin teslimatıyla 2019 yılında 1.261 milyon TL ciro, 564 milyon TL VAFÖK, 2020 yılında da 1.371 milyon TL ciro, 569 milyon TL VAFÖK elde etmeyi planlıyor. Büyükyalı projesi 4,2 milyar TL proje değeriyle Türkiye'nin en yüksek değerli gayrimenkul projesi konumundadır. Beklenen gelirin %37'si Emlak GYO'ya arsa temini karşılığında ödenecek. Özak, konsorsiyum lideri olan projede %55'lik bir paya sahiptir. Projenin 2019-2020 yılında tamamlanması beklenirken, Özak GYO projeden 800 milyon TL kâr etmeyi hedefliyor.
Şirket'in diğer bir karma büyük projesi de İzmir'de bulunuyor. Alsancak projesi 2,2 milyar TL proje büyüklüğüne sahip. Projenin %37'lik kısmı TOKİ'nin alt kuruluşu olan Emlak Pazarlama İnşaat'a ait. Projenin ilk fazının 2019'da, ikinci fazının 2021 yılında tamamlanması beklenirken, Özak GYO projeden 450 milyon TL kâr etmeyi hedefliyor.
Arsa portföyü
| Gayrimenkul Portföyü | Yer | Arsa (m2) | Proje Tipi | Ekspertiz Değeri (TL milyon ) | Planlanan Tarih | |
| Balmumcu Projesi | Istanbul | 8,349 | Hotel & Residans | 105 | 2017-2019 | |
| Göktürk Projesi | Istanbul | 17,403 | Residans | 56.4 | - | |
| Mahmutbey Projesi | Istanbul | 6,680 | İş Merkezi | 29.7 | - | |
| Didim Projesi | Aydin | 164,000 | 5-Yıldızlı Otel | - | 2018-2020 | |
| Demre Projesi | Antalya | 71,000 | 5-Yıldızlı otel | - | 2018-2020 | |
| Toplam | | 267,432 | | | | |
Değerleme: Hisse son üç aylık dönemde BIST-100 endeksinin %8 üzerinde performans gösterdi. Bunun en önemli sebebi Ocak 2016'da Büyükyalı projesinin inşaat ruhsatının alınmasından kaynaklanmaktadır. Hisse en son açıklanan (2015 sonu) hisse başı NAD (Net Aktif Değeri) olan 4,88 TL'ye göre %56 iskontolu ve 2016 hedef hisse başı NAD'ı olan 5.31 TL'ye göre de %60 iskontolu işlem görmektedir.
Ayrıca, Büyükyalı projesinin olumlu etkisinin Özak GYO'nun piyasa değerine yansımadığını düşünüyoruz. Büyükyalı projesinin tahmini değerini 13.400 TL ortalama metrekare satış fiyatı ve toplam proje geliştirme maliyeti olarak 1,4 milyar TL (şirket tahmini 1,2 milyar TL) tahmini değeri ile, 418 milyon TL olarak hesaplıyoruz. Bu değer Özak GYO'nun mevcut piyasa değerinin yaklaşık %75'ine denk gelmektedir.
Büyükyalı Projesi
| Toplam satılabilir alan | | 315.000 | | | | | | | | | | | | | |
| Ort. Metrekare satış fiyatı (TL) | | 13.400 | | | | | | | | | | | | | |
| Toplam Gelir (TL milyon) | | 4.221 | | | | | | | | | | | | | |
| Toplam Geliştirme Maliyeti (TL milyon) | | -1.400 | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 2016T | | 2017T | | 2018T | | 2019T | | 2020T | | 2021T | | |
| Ön Satış (%) | | | 15% | | 15% | | 20% | | 20% | | 15% | | 15% | | |
| Ön Satış Geliri (TL Milyon) | | | 399 | | 399 | | 532 | | 532 | | 399 | | 399 | | |
| İnşaat Tamamlama (%) | | | 20% | | 20% | | 40% | | 20% | | 0% | | 0% | | |
| İnşaat Maliyeti (TL milyon) | | | -280 | | -280 | | -560 | | -280 | | 0 | | 0 | | |
| Nakit Akışı (TL Milyon) | | | 119 | | 119 | | -28 | | 252 | | 399 | | 399 | | |
| İskonto Oranı | | | 1.04 | | 1.20 | | 1.38 | | 1.59 | | 1.83 | | 2.10 | | |
| İndirgenmiş Nakit Akışı | | | 114 | | 99 | | -20 | | 159 | | 219 | | 190 | | |
| Net Bugünkü Değer | | | 760 | | | | | | | | | | | | |
| Özak GYO payı (%55) | | | 418 | | | | | | | | | | | | |
